재개발·재건축

공통점은 근거법이 도시 및 주거환경정비법에 근거한 도시정비사업의 일종이라는 것이지만 재개발사업은 공익사업이지만 재건축사업은 공익사업이 아니고, 대상지역이 재개발사업은 주로 1만㎡ 이상 노후 · 불량주택지역이지만 재건축사업은 공동주택의 경우 기존 또는 예정 세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 1만㎡ 이하, 단독주택지역의 경우 기존주택수가 200호 이상 또는 부지면적이 1만㎡ 이상인 노후 · 불량주택지역이고, 재개발사업구역은 기반시설 부족지역이나 재건축사업은 기반시설이 갖춰진 지역이라는 것 등으로 양자가 구별된다.

기본계획은 도시 및 주거환경 정비사업에 관한 종합계획이며, 그 상위계획으로 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하고, 정비기반시설 기준, 개발밀도 기준, 정비방법 등 정비사업의 기본원칙 및 개발지침을 제시하며, 이는 10년 단위로 수립해야 합니다.

기본계획은 ① 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장의 기초조사 및 기본계획 입안, ② 주민공람, ③ 지방의회 의견청취, ④ 관계 행정기관 협의, ⑤ 지방도시계획위원회 심의, ⑥ 지방자치단체 공보에 고시, ⑦ 국토교통부장관에게 보고의 절차로 수립됩니다.

정비구역은 정비계획에 대한 주민공람, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거친 후 시장 · 군수 또는 자치구의 구청장에 의해 특별시장 · 광역시장 또는 도지사에게 정비구역지정 신청이 있어야 하며, 신청을 받은 시 · 도지사가 이를 지정해야 합니다. 다만, 인구 50만명 이상의 대도시 시장은 정비구역지정 신청 없이 직접 정비구역을 지정할 수 있습니다.

주택재개발사업 조합설립추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 얻은 후, 관할 시장 · 군수에게 조합설립인가을 받아야 합니다.

주택재개발사업 조합설립추진위원회는 조합설립인가일까지 업무를 수행할 수 있으며, 주택재개발사업조합이 설립되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산합니다. 이 경우 추진위원회에서 행한 업무를 총회에 보고해야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계 합니다.

주택재개발사업조합은 설립인가를 받은 날부터 30일 내에 주된 사무소의 소재지에서 다음 사항을 등기함으로써 성립하며, 조합은 주택재개발사업의 원칙적 시행자로서 정비사업에 관한 권리 · 의무의 주체가 됩니다.

가. 의의

사업시행인가는 주택재개발사업조합 등 사업시행자가 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 최종적으로 확정하여 인가하는 행정절차를 말합니다.

나. 법적인 효과

사업시행인가가 고시됨으로써 사업시행자는 주택재개발사업을 시행할 수 있는 지위 또는 권리를 부여받게 되고, 각종 개별법상 인ㆍ허가 등이 의제되는 등 이해관계인에게 직접적이고 구체적인 법적 효과를 발생시킵니다.

가. 의의

사업시행자가 관리처분계획인가(변경, 중지, 폐지 포함)를 받으려면 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 관리처분계획인가 신청서를 제출해야 하며, 신청을 받은 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 신청이 있은 날부터 30일 내에 관리처분계획의 내용이 관리처분계획의 기준, 필요적 기재사항, 정관에서 정한 분양의 기준 등에 맞는지 여부를 심사하여 사업시행자에게 통보하고 인가하는 경우 이를 고시합니다.

나. 법적인 효과

관리처분계획인가가 고시되면 종전 토지 또는 종전 건축물에 대한 소유권자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등은 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없게 됩니다.

가. 준공인가고시, 대지확정측량 및 토지분할

시장·군수등은 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는때에는 준공인가를 하고
공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(법 제83조제3항).

나. 소유권의 이전

사업시행자는 준공인가 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을
분양받을 자에게 통지하며 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다. (법 제86조제1항 본문)

※ 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은
준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있습니다(법 제86조제1항 단서).

다. 공보에 고시, 보고

사업시행자가 위 규정에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후
시장·군수등에게 보고해야 합니다(법 제86조제2항 전단).

라. 이전고시의 효과

(1) 소유권의 취득
대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다(법 제86조제2항 후단).

(2) 대지 및 건축물에 대한 권리의 확정
대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 이전고시 절차에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·
임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 대항력을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 간주
(법 제87조제1항).

(3) 권리변동의 제한
재건축사업에 관하여 이전고시가 있은 날부터 대지 또는 건축물에 관한 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없습니다. (법 제88조제3항)

(4) 청산금의 지급 등 절차개시
대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다.
(법 제89조제1항)

대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금")을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(법 제89조제1항).

가. 사업완료 외의 사유로 인한 조합의 해산 → 조합원총회의 의결(시행령 제42조제1항제1호 및 제43조제10호 본문).
나. 사업완료로 인한 조합 해산 → 대의원회(시행령 제43조제10호 단서).

조합이 해산된 경우 청산인은 취임 후 3주간 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소를, 청산인의 대표권을 제한한 때에는 그 제한을 주된 사무소 및 분사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 합니다(「민법」 제85조 및 제86조). 청산이 종결한 때에는 청산인은 3주간내에 이를 등기하고 주무관청에 신고해야 합니다(「민법」 제94조).