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8. 부동산등기·공탁

부동산등기 · 공탁
부동산 소유권이전등기

부동산 소유권이전등기”란 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것이다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생긴다(「민법」 제186조).

등기 신청인 및 기간

부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 된다. 부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청한다(「부동산등기법」 제23조제1항 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항). 부동산 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 대리인은 변호사나 법무사의 사무원 중 자격자대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 허가하는 1명으로 한다(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 단서 및 「부동산등기규칙」 제58조제1항 본문).

등기원인: •매매 •유증 · 증여 •외국인,재외국민의 부동산 취득, 처분 •대체취득 •환매특약 •기타단체(종교, 종중) 담보물권에 관한 등기

담보물권(擔保物權)은 제한물권의 일종으로서 목적물의 교환가치를 지배하는 물권으로 주기능은 채무자를 압박, 신속한 채무이행을 담보하는 것이다. 담보물권 설정후 그 권리를 실행하여 대금(貸金)의 변제를 용이하게 한다. 즉 담보물권에는 1) 담보물에서 다른 채권보다 먼저 변제를 받는 효력(우선변제적 효력), 2)담보물의 인도를 거절하여 담보제공자에게 심리적 압박을 가해 변제를 재촉하는 효과(유치적 효력) 등이 있다. 저당권자 등과 같은 담보물권자는 목적물의 교환가치를 지배할 뿐 사용가치를 지배하지는 못한다. 단, 담보물권자는 목적물이 경매 등의 절차로 환가되었을 때의 가치에 대해 일반채권자보다 우선적 권리를 주장할 수 있다.

등기원인: •근저당권 설정 •근저당권 말소 용익물권에 관한 등기

용익물권은 사용가치를 지배하는 제한물권으로서 지상권, 지역권, 전세권 등을 포함한다. 용익물권은 당사자간의 설정계약에 의하여 성립하는 것이 원칙이나, 상속 ·판결 ·경매 ·공용징수 ·취득시효 기타 법률의 규정에 의하여 취득되는 경우가 있고, 관습법에 의하여 성립하는 경우도 있다. 소유권의 절대성이 강조되던 시대에는 용익물권은 약한 것이었으나, 소유권의 사회성이 강조되는 현대에는 소유권이 제한되는 반면, 이용권 확보를 위하여 제한물권이 현저히 강화되고 있다.

지상권

지상권(地上權)은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권을 말한다(민법 제279조). 즉, 타인의 소유권을 제한해서 토지를 일면적으로 지배하는 용익물권이다.

지역권

지역권(地役權)이란 타인의 토지(승역지)를 자기의 토지(요역지)의 편익에 이용하는 것을 내용으로 하는 물권을 말한다(민법 제291조).

전세권

전세권(傳貰權)이란 전세금을 지급하고 농경지 이외의 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권으로, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 물권이다(민법 제303조). 전세권은 우리나라만의 특유한 제도로서, 건물전세권에 최단기간, 묵시적 갱신 제도를 규정하고 있다(민법 제312조). 종래에는 전세금의 반환을 위하여 전세권자에게 경매권만을 인정하였으나 현행 민법은 우선변제권을 인정함으로써 전세권이 더욱 강화되었다(민법 제303조). 실제 거래에 있어서는 물권인 전세권보다 채권인 관습법의 전세제도가 더 많이 이용되고 있는데, 이는 경제적 강자인 부동산 소유자가 강력한 전세권보다 채권적 전세를 더 선호하기 때문이다. 따라서 채권적 전세를 적절히 규율, 국민의 주거생활의 안정을 기하기 위하여 제정된 법이 주택임대차보호법이다.

등기원인: •전세권 설정 •임차권 설정 •지상권 설정 •지역권 설정 •용익물권 말소 가등기

가등기란 본등기, 종국 등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종이다. 가등기는 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전(保全)하려는 경우에 하는 등기를 말한다(「부동산등기법」 제88조 전단). 그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다(「부동산등기법」 제88조 후단).

가등기담보란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태이다. 가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 된다. 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보이다. 가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주는 기능을 한다.

등기원인: •소유권이전청구권 보전의 가등기 •가등기에 기한 본등기 소유권 보존등기
  • 토지 소유권 보존등기
    토지 소유자의 신청에 의해 미등기의 토지에 처음으로 행해지는 소유권 등기이다. 토지 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하(지면, 공중, 지하)까지 인정된다(「민법」 제212조). 무주(無主)의 토지 소유권 보존등기는 공유수면매립, 간척 등의 경우에 한다.
  • (구분)건물 소유권 보존등기
    소유자의 신청에 의해 미등기의 (구분)건물에 처음으로 행해지는 등기이다.
기타 등기: •부동산 표시변경, 경정 •등기명의인 표시변경,경정
공탁

“공탁”이란 공탁자가 법령에 따른 공탁원인에 따라 금전, 유가증권, 그 밖의 물품을 공탁소에 맡기고 피공탁자등 일정한 자가 공탁물을 받게 하여 공탁근거법령에서 정한 목적을 달성하게 하는 제도이다.

변제공탁

“변제공탁”이란 채무자가 변제를 하려해도 채권자가 변제를 받지 않거나, 변제를 받을 수 없는 경우 또는 과실없이 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자가 채무이행을 하는 대신 채무의 목적물을 공탁소에 공탁하고 그 채무를 면할 수 있는 공탁이다. 채권자의 수령거절 외에 채권자의 수령불능, 채무자의 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 할 수 있다.

담보공탁

“담보공탁”이란 피공탁자가 앞으로 받을 수 있는 손해를 담보하기 위한 공탁이며, 그 종류로는 재판상 담보공탁, 영업보증공탁, 납세담보공탁 등이 있다

집행공탁

“집행공탁”이란 강제집행·보전처분 절차에서 집행기관이나 집행당사자 또는 제3채무자가 「민사집행법」에 따른 권리·의무로서 집행목적물을 공탁소에 공탁하여 그 집행목적물의 관리와 집행법원의 지급위탁에 의한 지급을 공탁절차에 따라 하는 것이다.

보관공탁

“보관공탁”이란 공탁근거법령에 따라 목적물을 단순히 보관하기 위한 공탁을 말하며, 보관공탁은 다른 공탁과는 달리 피공탁자가 존재하지 않는다는 특징이 있다.

몰취공탁(沒取供託)

“몰취공탁”이란 소명을 대체할 선서 등의 진실성 확보 또는 상호가등기제도의 적절한 운용을 확보하기 위해 일정한 사유 발생시에 공탁물을 몰취(沒取)하는 공탁이다.

혼합공탁

“혼합공탁”이란 공탁원인 및 공탁근거법령이 다른 실질상 두개 이상의 공탁을 공탁자의 이익보호를 위해 하나의 공탁절차에 따라 하는 공탁이다.